미국 상업용부동산(CMBS) 정확한 이론, 장단점, 리스크

미국 상업용부동산의 문제점은 무엇인가요?

 

미국 상업용 부동산의 문제점으로는 대표적으로 다음과 같은 것들이 있습니다.

 

코로나19로 인한 부동산 시장 충격 - 코로나19 대유행으로 인해 많은 상업용 부동산이 가격 하락과 임대 거래가 취소되는 등 극심한 충격을 받았습니다.

임대료 인상에 대한 이슈 - 일부 지역에서는 임대료가 지나치게 인상되어 중소 기업체나 새로운 창업자들이 상업용 부동산 임대를 포기하는 경우가 있습니다.

주거지 바로 옆인 상업용 부동산 문제 - 상업용 부동산이 주거지 바로 옆에 있을 경우, 주민들은 장소가 마음에 들지 않는 것이 일반적입니다. 마찬가지로, 상업용 부동산 주변에 상처적인 시설(예: 슬럼가, 범죄발생지)이 있는 경우 주변 부동산가치하락에 영향을 끼칠 수 있습니다.

지적재산권 문제 - 지적재산권 침해가 발생하면, 법적 책임을 물을 수 있기 때문에, 지적재산권 관련 문제에 대한 유의가 필요합니다.

이외에도 다양한 문제점들이 있겠지만, 이 중 대표적인 것들을 나열해 보았습니다.

 

 CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities)에 대해서 설명합니다.

 

CMBS는 일반적으로 상업용 부동산의 대출을 연결되어 가공하고 트랜치(Trench)라는 명칭으로 여러 개의 증권으로 분할하여 발행하는 유형의 증권입니다. 이 증권에 대한 이자 및 원금 지급은 특정 상업용 부동산의 임대료와 같은 현금 흐름에 기반하고 있습니다.

CMBS는 수익률이 낮고 확장성이 높아서 일부 투자자들에게 매력적인 대안으로 인식되고 있지만 각종 리스크 측면도 있습니다. 예를 들면, 특정 상업용 부동산의 미흡한 성과나 인프라 시설 변화에 따른 가치 하락등으로 인한 투자가치 손실의 가능성, 이자 상승 및 인플레이션 등으로 인한 이자 수익률의 하락 등이 있을 수 있습니다. 따라서 투자 전에는 주의 깊게 검토하는 것이 필요합니다.

미국의 cmbs에 대해서 구체적인 규모와 내용을 3000자로 알려주세요 미국의 CMBS는 상업용 부동산 대출 증권화를 매개로 투자자에게 제공되는 유형의 증권입니다. 2000년대 이전까지는 상업용 부동산을 유찰하고 신용 점수를 고려하지 않고 대출하는 등 부실 사례가 많았으나, 부동산 업계에서 상업용 부동산 대출 증권화를 시작한 이후에는 상황이 달라졌습니다. 이제는 정부 단체를 필요로 하지 않고 상업용 부동산 대출에 대한 옵션을 보존하고 투자자를 유치하는 유일한 방법이 CMBS입니다.

CMBS 시장은 규모와 범위에서 빠르게 성장하고 있습니다. 2019년 총 CMBS 발행액은 98.2억 달러이었습니다. CMBS 시장에서도 특히 멀티패밀리 부동산과 상업용 부동산이 큰 비중을 차지합니다. 다양한 총액, 증서 종류, 이자율, 기간과 함께 트랜치는 특정 시장에서 흥미로운 투자 대상이 될 수 있습니다.

CMBS는 주로 대출 증권으로 구성됩니다. 대출금을 상환할 능력을 가진 부동산을 담보로 받아 CMBS를 발행하고, 대출금 상환 및 이자 지급을 보증받고자 합니다. CMBS 이자율은 대출금 상환 기간에 따라 정해집니다. 이자율은 대출된 금액에 따라 차등함으로써 특정 기간 동안 굴곡하게 됩니다. 트랜치의 잔액은 여러 개의 보증회사에 의해 파악됩니다.

최근 CMBS 시장에서는 CMBS 발행액 감소 추세와 코로나19 대유행의 부동산 시장에 미치는 영향 등으로 인한 CMBS 시장 리스크가 증가하고 있습니다. 이러한 상황에서, 일부 투자자들은 CMBS 시장 대신 더 낮은 리스크와 더 높은 수익을 만들어내는 대안을 찾기 시작하고 있습니다. 그러나 대부분의 투자자들은 여전히 CMBS를 선호하고, 투자 시 잘 검토하여 안정적인 수익을 추구하기 위해 이번 시장의 변화를 보고 대응해야 합니다.

덧붙여, 규모와 범위에서 빠르게 성장하고 있는 CMBS 시장에서는 대외적인 동향과 내부적인 영업 이익 등 다양한 내용들이 일반적으로 정보화되어 있습니다. 따라서 관련해서 찾고자 한다면 각종 부동산 정보 전문 업체의 데이터베이스를 활용하거나, 최신 기술을 적용하여 정보 수집 및 분석하는 등 다양한 방법으로 접근해 볼 수 있습니다.

 

CMBS 투자의 장단점

 

먼저 CMBS 투자의 장점으로는 수익성이 대체로 높은 것이 있습니다. CMBS 투자는 주로 대출금을 보증받은 이자로부터 수익을 얻음으로써 수익성이 꽤 높을 가능성이 있습니다. 또한 건물에 대한 인프라 보수나 유지보수 비용과 같은 추가 비용을 걱정할 필요가 있지 않습니다. 대출금의 수익성은 상환 능력에 따라 판매됩니다.

두번째로, CMBS 투자는 부동산 자산을 소유하는 일부 투자자들에 비해 꽤 유동적입니다. 예를 들어, 실제 부동산을 소유하는 것은 종종 시장에서 쉽게 유동성을 찾기 어렵습니다. 하지만 CMBS 투자는 유동성이 높고 가치가 변동적인 것에 대한 걱정거리가 적다는 장점이 있습니다.

하지만, CMBS 투자에도 일부 단점이 있습니다. 처음으로는 CMBS 투자에 대한 사전 지식이 없는 투자자에게는 부동산 투자에서 발생하는 기본적인 리스크들을 충분히 파악할 수 없다는 것이 있습니다. 또한 CMBS 투자는 저명한 법률 자문 센터에서 비용이 많이 들어가고 부동산 시장에서 발생하는 변동성 및 리스크를 완전하게 예측하기가 어렵습니다.

그리고 CMBS 시장은 특정 부동산 시장에서 더 높은 비율로 위험과 리스크를 갖고 있습니다. 일부 투자자들은 개별 부동산 투자나 직접적인 부동산 투자와 같이 실질적인 투자 형태를 선호하지만, 다른 일부 투자자들에게는 부동산에 대한 감각이 없거나 일반적인 부동산 자본 투자보다 덜 감소에서 보호되어 낮은 위험에서 수익을 끌어올리는 CMBS 투자 형태가 적합할 수 있습니다.

마지막으로 CMBS 시장에서 투자자는 대출금이 나중에 지불되지 않으면 기술적인 손실을 얻을 수 있습니다. 이는 투자자가 대출금의 위험성을 완전히 예측하기 어렵기 때문입니다. 따라서 CMBS 투자자는 리스크를 고려하여 최적의 투자 참고 요소를 기반으로 결정해야 합니다.

CMBS 시장의 리스크 해결방법

 

CMBS 시장의 리스크로는 부동산 시장의 변동성이나 코로나19와 같은 팬데믹 발생 등 불황에 대한 매우 높은 민감도 등이 있습니다. 하지만 이러한 리스크를 대처하기 위해 일부 조치를 취할 수 있습니다.

첫 번째로, 대출금을 보증받은 CMBS 투자자는 대출금을 상환하는 부동산의 임대료 수익에 대한 충분한 정보를 가진 도구 및 시스템을 활용하여 대출금 총액 대비 결정할 수있는 리스크를 최소화 할 수 있습니다. 이에 대한 최적의 예는 투자 전문가를 고용하여 리스크를 신뢰성 있게 예측하는 것입니다.

두 번째로, CMBS 관련 법규와 규제의 개정 등에 대한 주시로도 가능합니다. 예를 들어, 2008년 금융 부양법은 산업 규제 기관에서 작성하는 CMBS의 성능을 검토하고 감독하도록 규정하였습니다. 이를 통해부동산 시장의 변동성에 대응할 수 있습니다.

세 번째로, 일부 시장 데이터 및 부동산 시장의 트렌드에 대한 조사 등을 통해 CMBS 투자의 건강성 평가를 실시할 수 있습니다. 이 때, 이상적으로 자산 리스크나 목적없는 경쟁 제한 조항, 부동산 시장의 새로운 트렌드 등을 명확하게 예측할 수 저장소를 활용하는 것이 좋습니다. 이 수단을 활용함으로써 CMBS 시장의 리스크를 최소화할 수 있습니다.

네 번째로, CMBS의 포트폴리오 다변화는 리스크 절감과 수익 달성 측면에서 매우 중요합니다. 포트폴리오 다변화를 통해 각 건물에 대한 집중적 비중을 줄여, 포트폴리오의 전체적인 안정성을 높일 수 있습니다.

마지막으로, CMBS 전문가 또는 전문 회사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. CMBS 투자의 신뢰성과 안전성을 유지하면서 포트폴리오 부분을 일련의 전략으로 관리할 수 있도록 최신 기술을 활용하는 회사로부터 컨설팅 서비스를 제공 받을 수 있기 때문입니다. 이러한 조치를 통해 CMBS 시장의 리스크를 최소화할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성이 CMBS 투자에 미치는 영향

 

부동산 시장의 변동성이 CMBS 투자에 미치는 영향은 크다고 볼 수 있습니다. CMBS 시장은 부동산 시장으로부터 대출금을 보증받은 이자 수익을 얻습니다. 따라서 부동산 시장의 성장이나 하락 추세는 CMBS 시장에도 영향을 미칩니다.

부동산 시장의 성장으로 인한 건물 가치의 상승, 임대료 수입의 증가 등은 대출금 상환능력에 직접적인 이점을 주어 CMBS 시장에서 수익성을 증가시키지만, 부동산 시장의 하락 추세는 이에 반대되는 결과를 가져올 가능성이 있습니다.

부동산 시장의 하락 추세는 건물 가치의 하락, 임대료 수입의 감소 등으로 대출금의 결제 능력 감소로 이어집니다. 이로 인해, 대출금 상환력이 감소하고 연기금, 트러스트 등 큰 투자 자금이 참여하는 CMBS 시장에서는 대출 상환 불능률이 증가하기 때문입니다.

또한, 대출금 상환능력 감소에 따라 CMBS 시장 내의 특정 트랜치의 평가가 낮아져 수익성을 감소시키거나, 적자 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 투자자들이 CMBS 투자에 대한 불신이 깊어지게 되어 CMBS 시장 전반적인 건전성에 대한 위험을 초래할 수 있습니다.

따라서 CMBS 투자자들은 부동산 시장의 변동성에 대해 집중적으로 관리할 필요가 있습니다. 부동산 시장의 추세와 건건성에 대한 최신 정보를 수집하고 이에 대응하는 비중 조정과 같은 전략을 계획하며, 최신 기술과 전문가의 도움을 받아 CMBS 투자를 최적화할 필요가 있습니다.

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